DSR 계산기 DTI 계산기 이용하는 방법(LTV란? DSR이란? DTI란?)

 

많은 분들의 목표 중 하나가 '내 집 마련'이 아닐까 싶습니다.

최근 급변하는 부동산 시장에 따라가고자 정보를 알아보신 분들이 가장 많이 접한 용어를 꼽자면 DSR, DTI 일 텐데요.

대출 완화가 되었다고는 하지만 LTV 완화, DSR 강화로 인해 오히려 대출받기가 어려워졌다고 하는데요.

오늘은 DSR과 DTI가 무엇인지 그리고 계산하는 방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다. 

아래의 글을 참고해주세요.

 

 

 

LTV(Loan To Value Ratio) 란?

LTV란 주택담보대출비율을 말합니다.

구매하고자 하는 주택의 가격에서 최대 대출 가능한 한도 퍼센트를 말합니다. 

구매하려는 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것이므로 은행에서 보는 집의 자산가치가 중요한데 보통은 기준 시가가 아니라 시가의 일정 비율로 정하게 됩니다.

이는 주택 대상, 대출상품 따라 매매가 혹은 KB시세, 감정평가 기준으로 보는 경우가 있습니다. 

Ex. 보금자리론의 경우 아파트 매매가가 아닌 kb시세, 감정평가 기준으로 LTV 계산되지만 대출 신청 당시 매매가가 더 낮은 경우 매매가 기준으로 계산

 

LTV는 특히 조정대상지역인지 투기과열지역인지에 따라 혹은 다른 조건들에 따라 달라지기 때문에 본인의 조건을 확인하시고 계산하여야 합니다.

 

< LTV 투기과열 지구 및 조정대상 지역별 조건표 >

 

	투기과열지구	조정대상지역
우대요건	무주택 세대주
소득기준	부부합산 연소득 0.9억 이하 생애최초구입자 1.0억 이하
주택기준	9억원 이하	8억원 이하
우대수준	최대 4억원 한도
LTV	~6억원 60% 6~9억원 50%	~5억 70% 5~8억 60%
DTI	60%	60%
DSR	은행권 40% / 비은행권 60%

 

예를 들어 현재 무주택 세대주인 사람이 투기과열지구에 6억 아파트를 구매하려 할 때 LTV는 3.6억까지 대출이 가능합니다. 

9억 아파트를 구매하고자 할 때는 50%로 4.5억이지만 최대 4억 원이므로 LTV 4억까지 대출이 가능합니다. 

 

 

 

 

DSR (Debt Service Ratio)이란?

DSR 이란 총부채 원리금 상환비율을 말합니다. 

대출하는 사람의 상환능력과 대비하여 현재 원리금 상환부담을 나타내는 지표로 모든 대출의 연간 원리금 상환금액을 연간 소득으로 나누어 계산됩니다.

주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부, 카드론 등과 같은 다른 대출의 원리금까지 포함되어 계산됩니다. 

 

DSR = (연간 주택대출 원리금 상환금액 + 연간 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득 * 100

 

말 그대로 대출을 받는 사람이 LTV와 추가로 받는 대출에 대해서 전부 상환할 능력이 되는지 보는 것입니다. 

 

현재 부동산 정책 상 DSR 은 은행권은 40% 를 넘으면 안 되며 비은행권은 60%를 넘으면 안 되고 

 

예를 들어 다른 대출이 없는 무주택자가 조정대상지역 내 7억 아파트를 구매할 때 원리금 균등분할상환 방식으로 상환기간 20년, 금리 3% 주택담보대출을 받는다고 가정했을 경우 연 소득이 6천만 원 이하이면 LTV 50%인 3억 5천만 원을 전부 대출받을 수 없습니다. 

 

< 계산 방식 >

=> 연간 주택담보대출 원리금 : 23,293,104원

DSR = (23,293,104 / 50,000,000) * 100 = 46.5862...

 

 

DTI (Debt Service Ratio)이란?

 

DTI 란 총부채상환비율을 말합니다. 

DSR과 동일하게 대출하는 사람의 상환능력 대비하여 현재 대출 원리금 상환금액을 연간 소득으로 나누어 계산합니다. 

다만, DSR 과는 다르게 주택담보대출을 제외한 다른 대출의 원리금이 아닌 이자로만 계산되기 때문에 DSR 보다는 기준이 완화되어 나타날 수밖에 없습니다. 

 

DSR = (연간 주택대출 원리금 상환금액 + 연간 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득 * 100

 

위에서 예를 들었던 주택담보 대출 원리금으로 계산을 하자면 신용대출, 학자금 대출, 자동차 대출 등 기타 대출의 이자 합이 연간 1000만 원 일 경우 60%가 초과됩니다. 

 

< 계산 방식 >

=> 연간 주택담보대출 원리금 : 23,293,104원

       기타 대출금 연간 이자 : 10,000,000원

DTI = (23,293,104 + 10,000,000 / 50,000,000) * 100 = 66.5862...

 

 

 

마무리

오늘은 부동산 용어 중 가장 핵심이라고 할 수 있는 LTV, DSR, DTI에 대해서 알아보았습니다. 

LTV가 완화되었다고는 하나 DSR 이 강화되면서 사실상 대출을 받을 수 있는 폭이 좁아졌는데요.

본인의 소득과 구매하고자 하는 지역이 어디인지 등 여러 조건을 꼼꼼하게 따지셔서 부동산 구매를 하시기 바랍니다. 

이상 오늘의 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다. 

 

▼ DSR, DTI 계산기

http://www.ssoseyo.com/index.html

금융계산기

 

▼ 아낌 e보금자리론 알아보기

https://walkandrun.tistory.com/entry/e-LTV

아낌e보금자리론 알아보기 (u보금자리론,t보금자리론)

 

▼ 청약가점 계산기 이용

https://walkandrun.tistory.com/entry/apartment-calculation

청약가점 계산기 이용하는 간단한 방법